Promoción residencial: garantías y documentación que debes revisar antes de comprar
Comprar vivienda de obra nueva implica, casi siempre, entregar dinero antes de que exista el inmueble. Esa circunstancia es la que hace que la documentación importe más que en una compraventa de segunda mano.
Las garantías de la LOE
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación establece tres plazos de responsabilidad, contados desde la recepción de la obra:
- 1 año — defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
- 3 años — defectos que afecten a la habitabilidad: humedades, aislamiento térmico y acústico, salubridad, instalaciones.
- 10 años — daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
Responden el promotor, el constructor, el proyectista y la dirección facultativa, cada uno en su ámbito. El promotor responde siempre y solidariamente frente al comprador, lo que en la práctica significa que es a quien hay que dirigirse.
Para la garantía decenal, la LOE exige al promotor de vivienda un seguro de daños o caución. Conviene comprobar que la póliza existe y está en vigor, no solo que se menciona.
Cantidades entregadas a cuenta
Este es el punto que más protege al comprador y el que más conviene verificar. La normativa vigente obliga al promotor a garantizar mediante aval o seguro de caución todas las cantidades entregadas a cuenta antes de la entrega, incluidos los impuestos, y a ingresarlas en una cuenta especial separada del resto del patrimonio del promotor.
Antes de hacer cualquier pago:
- Pide copia del aval o póliza individualizada a tu nombre, no una póliza colectiva genérica.
- Comprueba que el número de cuenta donde ingresas es el de la cuenta especial de la promoción.
- Verifica que el importe garantizado coincide con lo que vas entregando.
Si un promotor no puede acreditar estas dos cosas, es motivo suficiente para no seguir adelante.
Antes de firmar el contrato
- Nota simple registral de la finca, para comprobar titularidad y cargas. Si hay hipoteca del promotor, debe estar claro cómo se cancela o distribuye.
- Licencia de obra concedida.
- Memoria de calidades detallada y con referencias concretas, incorporada al contrato como anexo. Una memoria genérica permite sustituir casi cualquier cosa por algo “de calidad similar”.
- Planos acotados de la vivienda, con superficies útil y construida diferenciadas.
- Cuota de participación y elementos comunes que se adquieren: plaza, trastero, zonas comunes.
- Fecha de entrega y consecuencias pactadas del retraso.
Antes de la entrega
- Certificado final de obra, firmado por la dirección facultativa.
- Licencia de primera ocupación o el título habilitante que corresponda en el municipio.
- Cédula de habitabilidad, exigible en Cataluña.
- Certificado de eficiencia energética con su etiqueta.
- Boletines de las instalaciones: eléctrica, fontanería, gas, telecomunicaciones.
- Libro del Edificio, previsto en el artículo 7 de la LOE, con las instrucciones de uso y mantenimiento y la documentación de la obra ejecutada.
La visita previa a la entrega
Antes de firmar escritura, visita la vivienda y levanta un acta de repasos por escrito, firmada por ambas partes, con fecha comprometida de subsanación.
Qué mirar con calma:
- Nivelación de suelos y planitud de paramentos.
- Funcionamiento de toda la carpintería y sus herrajes.
- Estanqueidad en ventanas y en encuentros con terrazas.
- Pruebas de agua fría y caliente en todos los aparatos.
- Funcionamiento de cada punto de luz y de cada mecanismo.
- Correspondencia entre lo ejecutado y la memoria de calidades, referencia por referencia.
Firmar sin acta de repasos no anula tus derechos, pero convierte cada reclamación posterior en una discusión sobre cuándo apareció el defecto.
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